Мнение Почему лучше, когда ипотеки меньше Решение правительства субсидировать ставки кредитов на частные дома можно расценить как шаг к нормализации жилищной сферы Максим Артемьев
Премьер-министр Михаил Мишустин заявил, что условия льготной ипотеки распространятся и на сделки с частными домами.
Такие условия теперь будут действовать и в сфере индивидуального жилищного строительства. Ими сможет воспользоваться немало людей, которые хотят жить в собственном доме, — сказал глава российского правительства.
Его слова стали важным сигналом в сфере жилищной политики.
Если обратиться к недавней истории, то окажется, что после 1991 года ситуация с жильём в России на самом деле мало поменялась. Да, формально изменения произошли грандиозные — жильё в массе своей стало частным, перешло в руки граждан, а государство сняло с себя груз по предоставлению россиянам квадратных метров, объявив, что это личное дело каждого. Квартиру теперь не ждут по 20 лет в очереди, что возмущало обывателей в СССР, но столько же лет выплачивают ипотеку.
Но это, так сказать, лишь одна сторона дела. Есть и вторая сторона, и чтобы её увидеть, достаточно выглянуть в окно. Пейзаж городского пространства с советских времён изменился во многом в худшую сторону. Начиная с хрущёвских времён наши города застраивались типовыми домами массовых серий, сперва пятиэтажками хрущёвками, после — брежневскими девятиэтажками. По мере развития технологий этажность только возрастала. В перестройку такая политика подвергалась жёсткой критике как уродующая городское пространство и обрекающая людей на существование в тесных жилищах друг у друга на голове.
Однако рыночные реалии последующих 30 лет оказались таковы, что всё худшее, что было в советские времена по части городской среды, не просто законсервировалось, но и ухудшилось. Там, где при Леониде Брежневе строили девятиэтажные дома, сегодня лепят «человейники» в 25 этажей, причём такими темпами, которые Леониду Ильичу и не снились. Та же реновация в Москве, например, направлена на замену нынешних пятиэтажек монструозными зданиями в несколько раз выше, с соответствующим возрастанием нагрузки на инфраструктуру.
Доходит до абсурда — российские пригороды — извечное дачно-малоэтажное пространство — застраиваются такими же высотными уродливыми коробками для жилья. А ведь Россия по-прежнему, несмотря на развал страны в 1991 году, остаётся самым большим по территории государством мира. Понятно, что значительная часть приходится на Крайний Север и Сибирь, но всё равно, с учётом низкой плотности населения имеется предостаточно места для размещения малоэтажного жилья.
Каким образом большинство британцев живёт в уютных домиках в один-два-три этажа на своём крохотном по российским меркам острове, а мы не можем позволить себе подобную роскошь, имея бесконечно больше пространства? Про США мы даже не говорим, там ни один уважающий себя человек не будет жить на голове у другого. Причём это касается и мегаполисов — Нью-Йорка, Чикаго, Лос-Анджелеса… И в них преобладает малоэтажный тип жилья, и все как-то размещаются.
Причины ситуации в России коренятся в той модели приватизации жилья, которая была выбрана в начале 90-х. Людям просто передавались квартиры в особицу, не как часть единого комплекса. В результате сложилась уникальная правовая форма — конгломерат, в котором имеются квартиры разной формы собственности: частные (принадлежащие как физическим лицам, так и юридическим) и государственные, ведь приватизация не была обязательной.
Нигде в мире такого не существует. Многоквартирные дома, как правило, принадлежат либо муниципалитету, региональным или центральным властям (как во Франции HLM), либо частным владельцам, которые сдают их в аренду (доходные дома). Реже жилая недвижимость является кооперативной или кондоминиумом. Сразу оговоримся, российское ТСЖ, которое нам представляется передовой моделью, — это никак не подобие кооператива или кондоминиума. Я сам проживаю в доме с ТСЖ, и многие квартиры не являются частью этого ТСЖ — по мировым меркам полный абсурд. Что уж говорить про советские и постсоветские многоэтажки с их управляющими компаниями, которые и являются вышеупомянутыми конгломератами (термин В. Самошина и В. Глазунова, введших его в оборот).
Упрощённо говоря, нынешняя модель многоквартирного жилья в России плоха тем с юридической стороны, что предлагает владеть клеткой в крольчатнике, а не полноценной недвижимостью. Если завтра дом вдруг развалится, то и собственности как не бывало. Тогда как во всём мире первично владение, во-первых, землёй, во-вторых, частью комплекса на этой земле. А уж конкретная квартира — это лишь следствие, вытекающее из этого владения. Человек, покупающий квартиру в Америке, приобретает не столько саму квартиру (как у нас), сколько часть прав и обязанностей в едином жилищном комплексе. Причём в США, да и не только, кондоминиумы и кооперативы — только для самых богатых. У нас же многоэтажка, напротив, для бедных.
При приватизации оказались обойдёнными такие моменты, как обязанность собственника жилья участвовать в управлении, вопросы права собственности на нежилые помещения (чердаки, подвалы и т. д.) Люди приватизировали свои квадратные метры, и им стало плевать на всё остальное вокруг, они начинали уродовать дома застеклением балконов, замуровыванием окон, а то и сносили несущие стены в квартирах. Дом не осознавали как целое.
Другим катастрофическим последствием приватизации стало уничтожение в России социального жилья. В Европе в разных странах от 25% до 50% населения живёт в наёмном жилье, которое предоставляет государство, и никто не страдает от этого. А у нас считается катастрофой, если у семьи нет своих квадратных метров. И главное — у государства сегодня нет резерва жилья.
Молодые семьи, да и одиночки вообще должны не ломать голову насчёт покупки жилья, а просто снимать его — у государства, если это социальное жильё, или у предпринимателя — владельца домов, и жить в своё удовольствие. У нас же аренда жилья носит дикий характер, когда квартиру сдаёт тот, кому она досталась по наследству, или кто купил её как инвестиционный вклад. В любой момент тебя могут выгнать. Ни социального жилья, ни доходных домов нет и в помине. Государство всё перевалило на плечи граждан, мол, идите и берите ипотеку, и потом всю жизнь горбитесь на её выплату.
Почему так получилось, тоже понятно. Когда одномоментно в стране появились десятки миллионов частных квартир, по-другому и быть не могло. А дальше подключились частные застройщики, в чьих интересах было выбрасывать на рынок миллионы квадратных метров убогого жилья, которое можно было легко и быстро возводить, не ломая особо голову, и зарабатывать на этом. А уже после свою роль сыграли аппетиты банков, предложивших ипотеку. С чиновников же снималась головная боль — отпала необходимость строить социальное жильё для нуждающихся.
Соответственно, и в области ипотеки в РФ всё оказалось поставленным с ног на голову. Ипотека, которая во всём мире выдаётся под покупку индивидуального жилья, не квартирёшек, а отдельно стоящих домов со своей землёй, у нас стала способом покупки метров в конгломератах.
Так что новое решение правительства, озвученное Мишустиным, — это шаг к возвращению ситуации в норму. Но предстоит сделать ещё много других шагов. По-хорошему надо вообще запретить банкам выдавать ипотечные кредиты на покупку квартир в многоэтажных домах, но понятно, что никто на это сегодня не пойдёт. Также запретить стоило бы и строительство домов для частников выше, условно говоря, пяти этажей. Необходимо вменить в обязанность и федеральной, и региональной, и муниципальной власти строительство социального жилья. Покупать квартиры отдельным нуждающимся — ещё один абсурд нашего устройства, ведь даже в США или странах Европы с их уровнем экономического развития неблагополучным семьям никто жильё в собственность не передаёт.
Превращение российских пригородов в уютные зелёные ряды одно- и двухэтажных домов требует кардинальных перемен в законодательстве, причём в части формирования бюджетов всех уровней и сбора налогов. Москва, образно говоря, не выпускает из себя население, заменяя пятиэтажки высотными жилыми домами, чтобы не лишаться налогоплательщиков. А сами люди хотят московских пенсий и социальных гарантий. Потому же без всяких дискуссий от Подмосковья отрезали громадный кусок вплоть до границ с Калужской областью и передали его столице (Новая Москва). Хотя ничто не мешало властям двух регионов спокойно договориться, ведь живут миллионы людей в штате Нью-Джерси, но работают в штате Нью-Йорк.
Без решения всех этих вопросов одно смелое постановление правительства по распространению льготной ипотеки на частные дома не будет иметь значимого и долгосрочного эффекта. Впереди ещё очень большой путь по выведению нашей жилищной политики на верный путь.